Нужно ли платить риэлтору, если нашёл покупателя сам? Кроме вас, этот сценарий уже знаком тысячам собственников. Вы подписали договор с риэлтором, он начал, или не начал проводить показы, а потом — внезапно — покупатель нарисовался через авито или знакомых.

Ответ зависит от того, какой именно договор подписан и что в нём указано как основание выплаты вознаграждения.

Опираемся на Гражданский кодекс РФ и действующую судебную практику.

Всё решает договор — какой именно вы подписали

В подавляющем большинстве случаев отношения между продавцом и риэлтором оформлены как
договор возмездного оказания услуг (ст. 779–783 ГК РФ).
Реже — агентский договор (ст. 1005 ГК РФ).

Если это договор оказания услуг

То по ст. 779 ГК РФ оплачивается услуга, а не факт продажи как таковой.

То есть логика простая:
➡ если риэлтор не нашёл покупателя и не участвовал в сделке — обязанность платить не возникает.

Эта позиция подтверждается судебными решениями:
— ВС РФ № 18-КГ17-82: агентство не доказало, что привело покупателя → взыскание комиссии отказано.

Если договор содержит эксклюзив

Лучше такое не подписывать, но если уже подписали документ, где указано:

• риэлтор — единственный уполномоченный продавец объекта;
• запрещено продавать самостоятельно;
• комиссия выплачивается при любой продаже в период действия договора;

— то по ст. 421 ГК РФ (свобода договора) условия действуют, даже если покупателя нашли вы.

Судебная практика суровая:
— Мосгорсуд № 33-49737/2020: собственник продал сам → комиссию взыскали, потому что эксклюзив был прописан чётко.

Когда риэлтор вправе требовать комиссию

Агент доказуемо привёл покупателя

Он организовал показ, вёл переговоры, покупатель пришёл через его канал. И он сможет это обьективно, однозначно доказать в суде.

Согласно практике, риэлтор обязан доказать причинную связь между своими действиями и сделкой (Мосгорсуд № 33-14313/2021).

В договоре указано: «комиссия при продаже»

Если формулировка не привязана к участию агента, суд может посчитать, что условие наступило просто из-за того, что продажа состоялась (ст. 309 ГК РФ).

Тут скорее про толкование судом. Один суд может признать только при продаже непосредственно агентом, другой в оченеь редких случаях, считает что комиссия должна выплачивать если в принципе продажа была.

Есть эксклюзив

Тот самый договор, который ненадо было подписывать. Даже если нашли покупателя сами — при нарушении эксклюзива комиссия взыскивается.

Когда платить НЕ нужно (и закон в этом случае на вашей стороне)

❌ Агент не участвовал в поиске и сделке

При обычном договоре оказания услуг вы оплачиваете результат, предусмотренный договором (ст. 779 ГК РФ).
Если результат — поиск покупателя, а нашли вы — платить необязательно.

❌ Агент не может доказать свою работу

Переписка, звонки, заявки, CRM — всё это должны предоставить они.
Если нет доказательств → нет причинной связи → нет комиссии.

❌ Формулировки в договоре размытые

Ст. 431 ГК РФ обязывает суд толковать договор по буквальному смыслу.
Если там не написано, за что именно берут деньги, требование незаконно.

❌ Риэлтор фактически не оказывал услуги

По ст. 781 ГК РФ заказчик вправе платить пропорционально выполненным услугам.
Если агент ничего не делал — платить нечего.

Типичные манипуляции риэлторов, когда собственник нашёл покупателя сам

«Мы подадим в суд»

99% таких угроз — пустые. Суды взыскивают комиссию только при чётких доказательствах участия или при эксклюзиве.

«Мы нашли первого, но вы продали быстрее»

Без доказательств — это слова, не основание.

«Комиссия положена всегда»

Это неправда. Основания для комиссии определяются договором, а не устными заявлениями.

«Эксклюзив — это стандартная практика»

Нет. Эксклюзив — это отдельная договорённость, которую вы должны осознанно подписать.

Алгоритм: что делать, если агент требует оплату

1. Поднимаете договор и ищете:
   — есть ли слово «эксклюзив»;
   — указано ли условие «комиссия при продаже»;
   — написано ли, что агент должен привести покупателя.
2. Просите письменное обоснование требования.
3. Требуете доказательства участия агента:
   — переписка, звонки, заявки, отчёты.
4. Сохраняете свои доказательства:
   — скрины, публикации, переписки с покупателем.
5. Пишете корректный ответ со ссылками на ст. 779, 781, 309, 431 ГК РФ.

FAQ по теме

(ключевые слова размазаны по ответам органично)

Нужно ли платить риэлтору если нашёл покупателя сам?

Если нет эксклюзива и агент не участвовал в сделке — нет, платить не нужно (ст. 779 ГК РФ).

Что если риэлтор требует комиссию просто за факт продажи?

Смотрите договор. Если условия не привязаны к его участию, требование можно оспорить.

Как доказать, что покупателя нашёл я, а не риэлтор?

Покажите переписку, дату обращения, скрины объявлений. Агент обязан доказать обратное.

Может ли риэлтор взыскать комиссию через суд?

Может только при доказанном участии или при эксклюзиве. В остальных случаях суды чаще отказывают.

Если в договоре услуги описаны размыто?

По ст. 431 ГК РФ договор толкуется в пользу буквального смысла текста → это обычно работает в пользу собственника.

Что если агент ничего не делал, а комиссия всё равно прописана?

По ст. 781 ГК РФ вы оплачиваете только фактически оказанные услуги.

Агент угрожает судом — что делать?

Попросить обоснование и доказательства. Большинство подобных угроз ничем не заканчиваются.

Иван Кузнецов

Стратегический маркетинг в недвижимости. Курирую агентства, создаю системы продаж и аналитики для застройщиков. Выращиваю сообщество профессиональных участников рынка недвижимости и рассказываю об этом в соц.сетях. (Иван из Еревана)

Estoria.pro