Окупаемость квартиры при сдаче в аренду часто кажется больше, но после вычета всех расходов, реально доход часто получается скромный. Проблема в том, что большинство расчётов делают неправильно:
- считают только аренду и цену покупки;
- игнорируют простои;
- забывают про налоги, ремонт, комиссию и инфляцию.
Именно поэтому мы сделали калькулятор, который считает реальную окупаемость квартиры при сдаче в аренду, а не цифры «для презентации».
Что такое окупаемость квартиры при сдаче в аренду
Упрощенно формула выглядит так:
Окупаемость = стоимость квартиры / чистый годовой доход от аренды
Но на практике всё сложнее.
Чистый доход — это не арендная ставка из объявления.
Почему стандартные расчёты почти всегда врут
Самые частые ошибки при расчёте окупаемости квартиры при сдаче в аренду:
- Не учитывают простой
Квартира не сдаётся 12 месяцев в году. Даже в хороших локациях бывают паузы. - Игнорируют расходы
- мелкий ремонт;
- мебель и техника;
- коммунальные платежи;
- обслуживание;
- комиссия агента.
- Забывают про налоги
НДФЛ, самозанятость или патент — всё это снижает реальный доход. - Считают грязный доход
Аренда × 12 — это не доход, это оборот.
Результат: на бумаге 6–8% годовых, по факту — 2–4%.
Какую окупаемость считать нормальной?
Ориентиры по рынку:
- до 10 лет — отличная окупаемость (редко);
- 10–15 лет — хорошая, рабочая модель;
- 15–20 лет — средний уровень;
- 20+ лет — квартира больше про сохранение денег, чем про доход.
Стратегический маркетинг в недвижимости. Курирую агентства, создаю системы продаж и аналитики для застройщиков. Выращиваю сообщество профессиональных участников рынка недвижимости и рассказываю об этом в соц.сетях. (Иван из Еревана)
