Есть устойчивое убеждение: недвижимость всегда дорожает.
Разберем по фактам правда ли это и чего ожидать в ближайшие годы.
Откуда взялась вера в «вечный рост»
Если взять график цен на жильё в Москве в долларах, картина выглядит так:
- 1991–2000 — хаос, низкая база, стагнация
- 2000–2008 — резкий, почти вертикальный рост
- 2008 — пик
- дальше — долгие годы колебаний, падений и боковика
Низкая база после 90-х
В 1998–1999:
- реальные цены на жильё были ниже себестоимости
- рынок был полумёртвый
- сделок мало, ликвидность низкая
- доверие к государству после дефолта ≈ околонулевое
Рост в 2000–2008 — это в большой степени возврат от дна, а не «инвестиционное чудо».
Аналогия: акции после дефолта — любой рост выглядит как ракета.
Источник: IRN.RU
Нулевые. Резкий рост реальных доходов населения
Это ключевой драйвер, который часто недооценивают.
2000–2008:
- реальные доходы населения выросли в 2–2,5 раза
- зарплаты росли быстрее инфляции
- появилась массовая платёжеспособность
Без роста доходов недвижимость не растёт системно.
Источник:
Росстат — динамика реальных доходов
World Bank — Russia Household Income Data
люди запомнили не весь график, а только один отрезок — 2000–2008.
Что показывает реальный график?
Если смотреть без эмоций, видно один неприятный факт:
Пик цен был больше 15 лет назад
В долларах квадратный метр в Москве до сих пор не вернулся к значениям 2008–2009 годов.
Даже номинальный рост последних лет — это:
- частично инфляция
- частично девальвация
- частично эффект низкой базы
На сегодня если рассматриваете квартиру как инвестицию, воспользуйтесь калькулятором окупаемости.
Сравнение: что росло лучше с 2000 по 2025 год
📊 Таблица сравнения активов
| Актив | 2000 год | 2008 (пик ожиданий) | 2025 год | Реальный результат |
|---|---|---|---|---|
| Недвижимость в Москве ($/м²) | ~$800 | ~$6 000 | ~$3 500 | ❌ Не вернулась к пику |
| Доллар США (RUB/USD) | ~28 ₽ | ~24 ₽ | ~95 ₽ | ✅ Рост за счёт девальваций |
| Золото ($/oz) | ~$280 | ~$870 | ~$2 300 | ✅ Рост ~8× |
Стратегический маркетинг в недвижимости. Курирую агентства, создаю системы продаж и аналитики для застройщиков. Выращиваю сообщество профессиональных участников рынка недвижимости и рассказываю об этом в соц.сетях. (Иван из Еревана)
