Готовый арендный бизнес еще называют ГАБ. В последние пару лет аббревиатура «ГАБ» всплывает везде.
Телеграм-каналы «готовый арендный бизнес с арендатором», витрины «купить готовый арендный бизнес в Москве», даже отдельные агрегаторы.
По факту это старая идея — продажа коммерческой недвижимости, только в обёртке «Ничего не надо делать, только деньги получать и налоги платить».
Давайте разберёмся по фактам: что такое готовый арендный бизнес, когда это реально рабочий инструмент, а когда просто способ быстренько слить проблемное помещение.
База: что такое арендный бизнес простыми словами
Арендный бизнес — это когда вы покупаете актив и сдаёте его во временное пользование физлицам, ИП или юрлицам.
Получаете месячный арендный платёж (МАП) и живёте с этого дохода или дополняете им основной бизнес.
Что можно сдавать в аренду?
По типу имущества арендный бизнес делят на:
- Жилую недвижимость
Квартиры, апартаменты, дома. Классика: купили квартиру и сдаёте долгосрочно или посуточно. Обычно убыточное занятие, но своего рода ГАБ. То есть продаете квартиру с арендатором, вот у вас уже готовый арендный бизнес с арендатором. Удобненько да? - Коммерческую недвижимость
- уличный ритейл (первые этажи с отдельным входом),офисы,склады,производственные помещения.
- Прочий арендный бизнес
Склады индивидуального хранения, кладовки, боксы и т.д.
По сроку аренды
- Краткосрочная аренда
Суточная/помесячная. Подходит для жилья, курортной недвижимости, части гостиничного бизнеса. Доходность выше, сложность управления так же. Без грамотного управления превращается в самозанятость. - Долгосрочная аренда
Контракты на годы. Нормальная практика для стрит-ритейла, складов, сетевых арендаторов. Именно вокруг таких долгих договоров чаще и строится готовый арендный бизнес. Продают его за 80 – 120 МАП.
Что такое готовый арендный бизнес (ГАБ)?
Если открыть поисковик и вбить «что такое готовый арендный бизнес» или «готовый арендный бизнес что это такое», то везде примерно одно определение:
Готовый арендный бизнес — это объект недвижимости с действующим арендатором и заключённым договором аренды, который приносит доход с первого дня после покупки.
На практике под ГАБ сегодня чаще всего продают:
- коммерческое помещение,
- с уже сидящим арендатором,
- с действующим договором на 3–5–10 лет,
- с прописанной арендной ставкой и индексацией.
Отсюда и популярные запросы:
- «купить готовый арендный бизнес»,
- «готовый арендный бизнес с арендатором купить»,
- «арендный бизнес купить с арендатором в Москве» и вариации «с арендатором пятёрочка», «с сетевым арендатором» и т.д.
Формально это всё корректно.
Проблема в другом: не каждое помещение с арендатором — нормальный ГАБ, достойный ваших денег. Даже не так. 80% всех предложений – неликвид. Продавец обьясняет продажу срочностью а на самом деле, там просто нет трафика.
Продавец говорит там тараканы и протечки, а на самом деле, на это помещение опасные люди какие нибудь претендуют, обещают его сжечь. Ну может не так экстравагантно, но надеюсь суть вы уловили.
Большинство предложений не соответвуют этим сладким грезам о доходном активе, где потолок покрасил и он заработал. Как и в любой сфере, нужно отличать мух от котлет. И вот как это делать:
Идеальный ГАБ: мечта инвестора
Разберём сначала идеальный кейс, ради которого многие вообще гуглят «купить арендный бизнес в Москве с арендатором».
Как выглядит хороший готовый арендный бизнес?
Классическая картинка:
- уличный-ритейл на первом этаже,
- отдельный вход с улицы (а лучше два — для покупателей и разгрузки),
- сильный пешеходный трафик, адекватная парковка,
- нормальная видимость, фасад, витрина,
- стабильный сетевой арендатор:
- супермаркет (Пятёрочка, Магнит и т.п.),
- аптека,
- алкомаркет,
- пункт выдачи маркетплейса,
- крупная федеральная сеть услуг.
С таким арендатором заключают долгосрочный договор на 5–10 лет с индексацией, понятным МАП и адекватным распределением рисков.
Месячный арендный платеж (МАП)
Цена на такой ГАБ обычно считается в МАПах (месячных арендных платежах):
- до 70 МАП — очень вкусно, почти фантазия
- 70–100 МАП — нормальный рынок,
- 100–240 МАП — премия за топ-локацию, надёжного арендатора или слишком оптимистичный продавец.
МАП = 50 000 ₽ в месяц.
Пример
100 МАП = 5 млн ₽
В идеальном ГАБ всё прозрачно:
вы видите цифры, понимаете срок окупаемости, арендатор стабилен, договор читаемый.
Не случайно по запросам вроде «готовый арендный бизнес с арендатором купить Москва» многие мечтают именно о таком варианте.
Реальность: почему под ГАБом часто прячут неликвид?
Теперь менее приятная часть.
Реально ликвидные объекты — с сильным арендатором и понятной экономикой — собственники:
- Редко продают.
Зачем взрослому, трезвому, адекватному человеку, избавляться от доходного актива? - Если и продают, редко называют это «готовый арендный бизнес с арендатором».
У хорошего объекта нет нужды в специальном позиционировании. Пока владелец помещения с работающим рестораном сочиняет обьявление в духе: “Хотите стать совладельцем вкусного бизнеса?”, арендатор (владелец ресторана) уже берет в банке кредит на покупку этого помещения за те же 100 МАП.
А что часто попадает на витрины «продажа арендного бизнеса», «продажа ГАБ», «готовый арендный бизнес с арендатором купить недорого»?
- странные куски торговых центров;
- склад без нормального подъезда или в самом конце промзоны;
- псевдо-апарт-отели с фантазийной окупаемостью;
- кладовки и микро-офисы «с постоянным спросом»;
- помещения, которые долго простаивали и наконец-то удалось сдать «кому угодно, лишь бы платил».
Готовый арендный бизнес с арендатором пишут чаще там, где иначе не продаётся.
Это главное, что надо помнить, когда вы видите объявление «готовый арендный бизнес с арендаторами купить в Москве и Московской области». И что теперь не покупать? Покупать, но не все.
Зачем вообще продают готовый арендный бизнес
Вопрос «для чего продают готовый арендный бизнес?» — правильный. Сначала нужно понять мотив продавца.
Адекватные причины продажи:
- Есть проблема, которую собственник не знает как/не хочет решить.
- Развод/наследство/делёж бизнеса.
- Нужно освободить кредитное плечо, закрыть долг, выйти в кэш.
- Девелопер изначально строил объект под продажу как ГАБ (часть концепции проекта).
Здесь ГАБ может быть вполне адекватным инструментом.
Тревожные причины
- Помещение стоит пустым или простаивает значимую часть года.
- Арендатор «сетевой», но сидит на условиях, по которым собственник не может поднять ставку еще 5 лет, и инфляция уже давно съела доходность.
- В договоре аренды арендатор заплатил вперёд прежнему собственнику на годы, а вы покупаете объект с «голой» ставкой.
- Коммуникации и ремонт «на соплях», скоро нужно вкладывать миллионы, чтобы просто поддерживать объект в рабочем состоянии.
- Локация проблемная:
- слабый трафик,
- депрессивный район,
- нет альтернативных арендаторов на горизонте.
Часто как раз в таких случаях в объявлении добавляют магическую надпись «готовый арендный бизнес с арендатором», чтобы это звучало не как «мы устали вытаскивать этот актив».
Плюсы и минусы готового арендного бизнеса
Чтобы не впасть в крайность «всё ГАБ — зло», давайте честно.
Плюсы ГАБ
- Доход с первого дня
В нормальном кейсе вы купили — и уже в следующем месяце получаете МАП. Не надо искать арендатора, делать ремонт, запускать рекламу. - Порог входа понятен
Вы видите цену: «купить готовый арендный бизнес за Х млн», видите МАП, можете прикинуть окупаемость. - Подходит новичкам
Если сделка прозрачна и вас сопровождает нормальный брокер по коммерческой недвижимости, ГАБ проще, чем запуск собственного бизнеса с нуля. - Привязка к реальному активу
В отличие от абстрактных вложений, здесь есть стены, помещение, инженерка. Даже если арендатор съедет, объект останется.
Минусы и риски
- Переплата за обёртку
Очень часто «готовый арендный бизнес купить» означает «заплатить премию за красивый лендинг и слово ГАБ в заголовке». - Риски в договоре аренды
- запрет повышать ставку N лет;
- арендные каникулы, которые уже съели половину доходности;
- возможность арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке.
- Ликвидность
Вы покупаете не просто «первый этаж с арендатором», а способность быстро продать это дальше. Многие объекты, висящие в выдаче по запросам «готовый арендный бизнес с арендатором купить Москва», на деле стоят на рынке годами. - Ограниченный круг арендаторов
Если съедет текущий арендатор, стоит задать вопрос «кто следующий?». Если ответ — «ну, кто-нибудь найдётся», это не стратегия. - Инженерка и капзатраты
Иногда через полгода вы меняете вентиляцию, электрику и отопление за свой счёт и вот уже цена 200-300 МАП.
Как выбирать готовый арендный бизнес: чек-лист инвестора
Если всё же поставили себе цель купить готовый арендный бизнес с арендатором, неважно — в Москве, Екатеринбурге, Тюмени или области, — проходите по чек-листу.
Локация и трафик
- Уличный-ритейл или внутри ТЦ?
- Какой реальный пешеходный и автомобильный трафик?
- Кто соседи: банк, аптека, школа, рынок, пустырь?
- Что будет с районом через 5–10 лет (реновация, строительство развязок, крупные проекты рядом)?
Без этого пункта фраза «ликвидный готовый арендный бизнес» звучит пусто.
Арендатор
- Это федеральная сеть или локальный бизнес «ИП Гриша Помидоркин»?
- Сколько у них точек, как давно работают?
- Будут ли франшизы рекомендовать такое помещение?
- Какой у них тип бизнеса: продукты первой необходимости, услуги, нишевая история?
Запросы вроде «готовый арендный бизнес с арендатором Пятёрочка» не случайны — люди ищут именно сильного арендатора.
Договор аренды
Самое важное место, которое многие вообще не читают.
Проверяем:
- срок аренды и реальные опции продления;
- кто и как индексирует ставку, есть ли привязка к инфляции;
- арендные каникулы (были/есть/будут);
- депозиты и предоплаты (кому платили и за какой период);
- основания для расторжения договора в одностороннем порядке;
- кто платит за ремонт, эксплуатацию, коммуналку, капремонт;
- нельзя ли арендатору без штрафов съехать через год, оставив вас с дорогой коробкой.
Без грамотной проверки договора фразы «готовый арендный бизнес в Москве что это» и «почему его продают» будут просто странной мантрой. Продают потому, что вы не знаете какие договорные отношения у них были, а обязательства принимать готовы..
Экономика: МАП и капитальные затраты
- Какой реальный МАП сейчас?
- Сколько МАПов просит собственник?
- Какой срок окупаемости получится при честном расчёте:
- с учётом налогов,
- с учётом возможных простоев,
- с учётом инфляции.
Сравните:
«арендный бизнес купить с арендатором в Москве» по 100 МАП и «квартира под сдачу» по 250–300 МАП — это разные миры по сроку окупаемости и рискам.
Юридическая чистота и конструктив
- Правоустанавливающие документы на помещение и землю.
- Нет ли самовольных перепланировок.
- Нет ли обременений: залог, арест.
- Что с инженеркой: мощности, вентиляция, вода, канализация, пожарная безопасность.
Какие объекты чаще всего продают как ГАБ
Сейчас под «готовый арендный бизнес» ходит целый набор форматов:
- Складские комплексы
На хайпе с маркетплейсами и доставкой склады стали популярны. Но там другая логика: контейнеры, рампы, подъезд фур, логистика. - Офисы
С переходом на удалёнку часть офисного рынка просела. Покупать ГАБ в офисах — отдельная аналитика: кто сидит, зачем, что с рынком в целом. - Торговая недвижимость (розница)
Самый понятный сегмент для частного инвестора. Небольшие площади, отдельный вход, узнаваемые арендаторы. - Гостиницы, апарт-отели, рестораны
Самые «инстаграмные» варианты. И одновременно самые чувствительные к сезонности и управлению. Готовый арендный бизнес в виде пары апартаментов в отеле — это уже ближе к инвестициям в управляющую компанию, чем к классическому ГАБу.
ГАБ как продукт девелопера: когда всё сделано правильно
Есть и другая крайность: когда ГАБ — не маркетинговый ярлык, а реальный инвестиционный продукт.
Что делают такие девелоперы:
- анализируют район и спрос до стройки;
- проектируют помещения под конкретные форматы бизнеса: стрит-ритейл, коворкинг, фитнес, общепит;
- заранее ведут переговоры с сетевыми арендаторами;
- закладывают экономику так, чтобы у проекта был понятный срок окупаемости и прогнозируемый арендный поток.
В результате готовый арендный бизнес здесь — не способ продать лишние квадратные метры, а часть целой концепции:
есть продакт-маркет-фит, понимание трафика, роли каждого арендатора в общем потоке. Другое дело, что это обычно продается на этапе строительства.
Стоит ли покупать готовый арендный бизнес
Когда вы можете отличить неликвид от реального ГАБ, точно стоит.
Когда ГАБ имеет смысл?
- вы понимаете рынок (или у вас есть консультант, который понимает);
- объект проходит чек-лист по локации, арендатору, договору и экономике;
- понимаете причину продажи;
- у вас есть план Б, если арендатор съедет.
Когда лучше пройти мимо
- вы вообще не можете объяснить себе, почему продают этот «готовый арендный бизнес с арендатором»;
- цифры не сходятся, но «очень хотят продать до конца месяца»;
- локация тянет на «подождать до 3025 года, когда тут, может быть, проведут метро»;
- основная ценность предложения — представьте только, вы получаете деньги, потмоу что вы владелец помещения.
Первый кому предложат купить — текущий арендатор.
Вся ирония рынка в том, что:
- реально сильные ГАБы — стрит-ритейл с проверенными сетями, хорошие складские узлы, правильные блоки в сильных проектах — редко доходят до публичных витрин «купить готовый арендный бизнес с арендатором».
- Чаще они уходят по телефону: участникам рынка, банкам, фондам, людям, которые давно «в теме».
То, что массово выходит в объявления под тегами «готовый арендный бизнес в Москве», «готовый арендный бизнес с арендатором купить недорого», «продажа готового арендного бизнеса с арендаторами» — это витрина.
Задача инвестора здесь простая и неприятная:
научиться отличать обёртку от продукта — и читать не только заголовок, но и договор аренды, цифры и карту города.
Стратегический маркетинг в недвижимости. Курирую агентства, создаю системы продаж и аналитики для застройщиков. Выращиваю сообщество профессиональных участников рынка недвижимости и рассказываю об этом в соц.сетях. (Иван из Еревана)