Прогнозы цен на новостройки не сбываются уже несколько лет подряд — особенно если смотреть не на пресс-релизы, а на реальную покупательскую способность. В свежем отчёте Дом.РФ за октябрь говорится о том, что цены на новостройки в России «ускорили рост» до +1,2%. Звучит бодро. Создаёт ощущение, что рынок оживает, спрос растёт, цены уверенно идут вверх — и всё это несмотря на ключевую ставку, инфляцию и падение доходов населения.
Прогнозы цен на новостройки всегда вызывают интерес у покупателей и инвесторов.
Кто такие дом.рф?
Полное наименование: Публичное акционерное общество «Дом.РФ». Wikipedia 100 % акций принадлежат государству (через Росимущество). Управляет аналитикой по рынку жилья, публикует обзоры и прогнозы. Её отчёты влияют на восприятие рынка и тут важно понимать, что это сильно аффилированная с государством организация. Поэтому их прогнозы цен на новостройки, обусловлены их выгодой.
Однако, не все прогнозы цен на новостройки оправдываются.
Но если присмотреться, то видно – рост только на бумаге. В реальном выражении — с учётом инфляции, ставок, доступности ипотечных программ и расходов на обслуживание кредита — рынок ведёт себя иначе. Где-то цены на новостройки действительно растут, но в большинстве регионов строящееся жильё дорожает медленнее инфляции или вообще дешевеет в реальном смысле. То есть квадратный метр становится тяжелее купить, а не легче. При вроде бы благостном прогнозе.
Когда отчёт обещает рост цен в 2027 году на 10–15%, важно понимать контекст: это не прогноз рынка — это маркетинговый прогноз института, который живёт с оборота ипотек и продаж новостроек. На таком отчете как раз удобно разобрать, что в этих цифрах правда, что манипуляция, и как такие манипуляции распознавать.
Номинальная динамика VS реальные цены.
В отчёте сообщается:
Текущие прогнозы цен на новостройки в России
- август: +0,7%
- сентябрь: +0,9%
- октябрь: +1,2%
Итого за 10 месяцев 2025 года — +6,4%.
Но рядом стоит цифра инфляции: 4,8%. Даже если принять за правду что инфляция в России за 2025 году 5%. (Что скорее всего слегка приукрашно и реальная цифра двузначная)
В реальном выражении (а именно реальная цена интересует покупателя, а не бухгалтерия застройщика) квадрат подорожал всего на 1,5%. Это уровень статистической погрешности, который легко сдувет одним изменением ключевой ставки.
Покупательная способность и реальная доступность жилья от этого не меняются.
Термин: покупательская способность
Покупательская способность — это количество жилья, которое человек реально может купить на свой доход с учётом ставки, ПСК и ежемесячного платежа по ипотеке.
Если ставка растёт быстрее, чем доходы, а платежи увеличиваются сильнее, чем номинальная стоимость метра — покупательская способность падает.
Москва и Питер создают иллюзию общероссийского роста.
Вот почему отчёты выглядят так оптимистично:
- Москва: +16,3%
- Санкт-Петербург: +6%
Две по сути столицы составляют такой объём метража и сделок, что тянут вверх всю статистику Центрального и Северо-Западного округов.
Если убрать Москву из расчётов, ЦФО показывает не +7%, а примерно +1–2%, то есть номинальный рост, который инфляция “съедает” полностью.
| Регион | Цена кв.м по сделкам, тыс. руб. | Цена кв.м в объявлениях, тыс. руб. | Разница, % (объявления к сделкам) |
|---|---|---|---|
| Россия | 177,9 | 201,0 | 13,0% |
| Москва | 373,3 | 481,4 | 29,0% |
| Санкт-Петербург | 245,4 | 297,8 | 21,4% |
| Московская область | 195,7 | 215,0 | 9,9% |
| Республика Татарстан | 195,2 | 224,5 | 15,0% |
| Ленинградская область | 182,7 | 170,3 | –6,8% |
| Приморский край | 175,3 | 188,0 | 7,2% |
| Нижегородская область | 172,0 | 205,2 | 19,3% |
| Краснодарский край | 170,1 | 201,0 | 18,1% |
| Свердловская область | 149,8 | 171,8 | 14,7% |
| Пермский край | 149,6 | 159,8 | 6,8% |
| Республика Башкортостан | 147,0 | 166,6 | 13,3% |
| Новосибирская область | 147,0 | 161,6 | 9,9% |
| Тюменская область | 146,5 | 146,5 | 1,4% |
| Калининградская область | 144,2 | 162,9 | 13,0% |
| Ростовская область | 142,9 | 142,5 | –0,3% |
| Красноярский край | 137,3 | 142,2 | 3,6% |
| Самарская область | 127,5 | 136,4 | 7,0% |
| Воронежская область | 123,7 | 132,2 | 6,9% |
| Удмуртская Республика | 123,4 | 132,1 | 7,2% |
| Пензенская область | 102,4 | 99,6 | –2,8% |
Это классическая статистическая манипуляция: взять лидера, размазать по всей стране и подать как системную тенденцию.
В 7 из 8 федеральных округов новостройки дорожают медленнее инфляции
Это важный момент, который в прогнозе цен на новостройки от Дом.РФ спрятан под слоем позитивных формулировок.
Реальная динамика по округам:
- Дальневосточный ФО: –4,3%
- Сибирский ФО: –2,6%
- Приволжский: слабый рост, ниже инфляции
- Южный: стагнация
- Уральский: стагнация
- Северо-Кавказский: стагнация
- Северо-Западный: рост, но ниже среднероссийской инфляции
- ЦФО: растёт только за счёт Москвы
Фраза «строящееся жильё подорожало во всех округах» — манипуляция формулировкой. Номинально — да. В реальном выражении — нет.
“Рост спроса” — это не спрос. Это кредитная паника
Дом.РФ объясняет рост цен «активизацией спроса».
По факту это короткая волна повышенной активности из-за страха перед повышением ставки и новой волной ужесточения ипотеки.
Люди пытаются:
- зафиксировать ипотеку,
- закрыть сделку до изменения условий,
- воспользоваться субсидией, пока её не урезали.
Это не рыночный спрос, а всплеск. После него рынок обычно проваливается на 1–2 месяца.
Такие всплески приводят к скачку номинальных цен, но не являются маркером усиления рынка.
Почему рост цен и падение покупательной способности — это разные процессы
На рынке часто смешивают два явления — рост цены актива и падение покупательной способности денег. Внешне они выглядят одинаково: цифра на ценнике становится больше. Но экономический смысл у них противоположный.
Чтобы исключить путаницу с квадратными метрами, можно перейти к универсальной величине — неделям вашей работы, которые вы отдаёте, чтобы купить актив, и которые возвращаются вам после продажи.
Настоящий рост цены (вы действительно стали богаче)
Схема простая:
- Вы работали 100 недель.
- Заработали 100 рублей.
- Купили 100 квадратных метров.
Через год:
- Неделя вашей работы стоит столько же.
- Вы продаёте актив за 106 рублей.
- Это эквивалент 106 недель вашей жизни.
Вы стали богаче.
Актив вырос в цене.
Вы получили больше свободного времени, чем потратили при покупке.
Это и есть реальный рост стоимости актива.
Падение покупательной способности (цифры растут, а вы беднеете)
И другой сценарий:
- Вы работали 100 недель → 100 рублей → 100 квадратов.
- За год инфляция «удешевила» 20 недель вашей работы:
теперь те же 100 рублей вы зарабатываете за 120 недель. - Актив номинально вырос на 6% → стал стоить 106 рублей.
Вы продаёте актив за 106 рублей, но: 106 рублей ≈ 88 недель работы.
То есть:
Прогнозы цен на новостройки и их влияние на рынок
Вы получаете меньше недель своей жизни, чем отдали при покупке.
Актив подорожал номинально, но подешевел в реальном выражении.
Вы потеряли время, а не заработали.
Это и есть падение покупательной способности, а не рост цены.
Главный вывод, про “отрицательный рост” в Прогнозе цен на новостройки.
Рост цены — это когда после продажи актива вы получаете больше недель своей работы, чем потратили при покупке.
То есть актив реально подорожал.
Падение покупательной способности — это когда цифра увеличилась,
но после продажи вы можете купить меньше недель своей работы, чем вложили.
То есть актив номинально вырос, но реально обесценился.
В такой ситуации рост номинала не выгоден ни владельцу жилья,
ни инвестору, ни арендодателю — он ничего не получает, кроме иллюзии «повышения стоимости» и прогноза цен на новостройки…
Стратегический маркетинг в недвижимости. Курирую агентства, создаю системы продаж и аналитики для застройщиков. Выращиваю сообщество профессиональных участников рынка недвижимости и рассказываю об этом в соц.сетях. (Иван из Еревана)
