Новостройки москвы эконом класса дешевле вторички? Если вы ищете квартиру в Москве и хотите найти «аномалии» рынка — районы, где новостройки Москвы стоят дешевле свежей вторички, — читайте в этой статье.
Сам парадокс выглядит нелогично: новостройки должны быть дороже, потому что «новое=лучшее». Но рынок устроен сложнее.
По данным bnmap.pro, в Москве есть 38 районов, где «новая» вторичка (дома после 2020 года) стоит дороже строящихся объектов.
А есть районы, где ситуация обратная — и разница достигает в 4 раза.
Разбираемся, почему так происходит, и показываем топ-10 районов, где ценовой разрыв бьёт рекорды.
Почему новостройки могут быть дороже — или дешевле?
Цены на жильё в Москве движутся не только спросом. Есть три фактора, которые полностью переворачивают ожидания:
1. Структура предложения
В центре почти не строят массовое жильё — только бизнес и премиум.
А вот «новая вторичка» там может быть в домах попроще и дешевле.
2. Монолит новостроек
В некоторых районах весь новый фонд — элитный. На вторичке — микс: от эконома класса до премиума.
Из-за этого диапазон цен на вторичке шире, а среднее значение оказывается ниже.
3. Парадокс свежей вторички
Дом сдан в 2021–2023 году → ремонт уже сделан → можно въезжать завтра.
Для многих покупателей это ценнее, чем перспектива ждать два года, а потом опять лифт в фанере, и 3-5 лет ремонтов у всех соседей сразу.
Топ-10 районов Москвы, где новостройки стоят дороже «новой» вторички
Данные bnmap.pro.
| Район | Новая вторичка (тыс/м²) | Новостройки (тыс/м²) | Разница |
|---|---|---|---|
| Хамовники | 661,4 | 2 673,6 | 4 раза |
| Якиманка | 941,5 | 2 992,8 | 3,2 раза |
| Мещанский | 690,3 | 2 138,3 | 3,1 раза |
| Арбат | 772,3 | 2 364,2 | 3,1 раза |
| Замоскворечье | 681,5 | 1 683,5 | 2,5 раза |
| Тверской | 1 368,2 | 2 953,5 | 2,1 раза |
| Фили-Давыдково | 514,5 | 1 061,3 | 2 раза |
| Басманный | 537,2 | 992,2 | 1,8 раза |
| Донской | 500,1 | 909,0 | 1,8 раза |
| Таганский | 654,1 | 1 133,3 | 1,7 раза |
Что это значит для покупателя?
Новостройка ≠ всегда дороже
В ряде центральных районов Москвы новостройки уходят в премиум-категорию, а свежая вторичка в сегменте эконом класса остается.
Так даже элитные районы оказываются в списке.
Можно купить «новое» жильё значительно дешевле
В тех же Хамовниках разница — 2 млн за каждые 10 м² площади.
При покупке квартиры 70–100 м² это десятки миллионов экономии.
Дома от застройщика
Чаще всего «дешёвая» новостройка в этих районах — это:
- ограниченный объём предложения,
- высокий риск переплаты за бренд локации,
- долгий срок строительства,
- ограниченная ликвидность при перепродаже.
4. «Новая вторичка» иногда — лучший вариант
Тут уже сделан ремонт, коммуникации осели, соседи въехали, ремонты почти сделали, фанеру из лифта убрали, а ценник — ниже.
Почему в этих районах такой разрыв?
Центр строится мало
Любая новая стройка в ЦАО автоматически уходит в премиальный сегмент.
Вторичка разнообразнее
Можно найти как квартиру в элитном доме, так и в более простом, но с хорошей локацией.
Девелоперы держат цену выше спроса
Премиум-новостройки часто продаются по цене локации, а не по «разумной» стоимости метра.
Вторичка быстрее реагирует на рынок
Если спрос падает — собственники снижают цену.
Новостройки — почти никогда.
Когда выгоднее покупать новостройку Москвы эконом класса, а когда вторичку?
| Ситуация | Что выгоднее |
|---|---|
| Нужно въехать сразу | Новая вторичка |
| Нужен премиум-дом в центре | Новостройка |
| Хочется сэкономить 20–40% | Новая вторичка |
| Инвестиция на 3–5 лет | завист от проекта (см. ниже) |
| Покупка на сдачу | часто вторичка, т.к. ремонт уже есть |
Рынок Москвы давно перестал быть логичным.
В элитных районах новостройки оказываются в 3–4 раза дороже, чем свежая вторичка — и это создаёт уникальные окна возможностей для покупателей.
Если вы выбираете между новостройкой Мос и вторичкой, ориентируйтесь не на «мифы», а на конкретный срез рынка:
в некоторых районах вы можете получить новое жильё значительно дешевле, просто выбрав правильный сегмент.
Новостройки Москвы эконом класса: где искать выгодные варианты?
Если говорить не только про центр, но и про массовый рынок, то в выборке bnmap.pro есть ещё один важный вывод: новостройки Москвы эконом класса всё чаще оказываются конкурентами свежей вторички именно по цене. В отличие от премиального ЦАО, эконом-сегмент работает по другой логике — здесь девелоперы вынуждены держать цену ближе к реальности, потому что покупатель жёстче считает деньги, а ставка по ипотеке делает каждую сотню тысяч критичной. Поэтому в районах за пределами Садового кольца можно встретить кейсы, где новостройка стоит всего на 5–10% дороже свежей вторички, если проект выходит на рынок с дисконтом.
Для покупателя это означает: если вы рассматриваете новостройки Москвы эконом класса, то сравнение со свежей вторичкой становится обязательным этапом.
В некоторых локациях эконом-новостройки выигрывают за счёт планировок, инженерии и отсутствия износа, а «новая вторичка» — за счёт готовности к заселению и отсутствия дополнительных расходов на ремонт. Правильная стратегия — смотреть оба сегмента параллельно и считать итоговую стоимость владения, включая ремонт, меблировку и скорость въезда.
Стратегический маркетинг в недвижимости. Курирую агентства, создаю системы продаж и аналитики для застройщиков. Выращиваю сообщество профессиональных участников рынка недвижимости и рассказываю об этом в соц.сетях. (Иван из Еревана)
