В статье вы найдете шаблон досудебной претензии и калькулятор переплаты, рассмотрим реальные судебные кейсы и узнаем имеет ли право собственник повышать арендную плату в середине срока.
Собственник имеет право повышать арендную плату только в трёх случаях.
Вот три законных основания (ст. 614 ГК РФ):
- если повышение прямо предусмотрено договором;
- если арендатор дал согласие (подписано дополнительное соглашение);
- если договор закончился и заключается новый.
❌ В одностороннем порядке повышать арендную плату нельзя, если это прямо не прописано в договоре. Для самых непробиваемых собственников внизу есть шаблон досудебной претензии.
Может ли арендодатель выселить вас в середине срока, читайте в этой статье.
В каких случаях собственник действительно имеет право повысить аренду.
Если в договоре есть пункт об изменении арендной платы.
Это самый важный момент.
Если в договоре прямо указано, что арендная плата может изменяться, собственник вправе действовать строго в рамках этого пункта.
В договоре должно быть указано:
- периодичность (например, раз в год);
- формула или размер повышения (процент, индекс инфляции, фиксированная сумма);
- порядок уведомления (за сколько дней и в какой форме).
Если хотя бы один из этих элементов отсутствует или нарушен — требование о повышении можно оспаривать.
Важно:
повышение допускается если иное прямо указано в договоре.
Без этого пункта собственник не может просто сослаться на закон или рынок.
По соглашению сторон
Второй законный вариант — добровольное согласие арендатора.
Это оформляется только письменно:
- через дополнительное соглашение;
- с указанием новой суммы;
- с датой, с которой она применяется.
Устные договорённости, переписка в мессенджере и фразы вроде
«ну мы же договорились» — юридической силы не имеют.
Пока дополнительное соглашение не подписано, действует старая цена.
После окончания срока договора
Если срок договора истёк, собственник вправе предложить новые условия.
Юридически это уже не «повышение», а новый договор.
Арендатор вправе либо согласиться, либо отказаться и съехать.
Но в течение действия договора менять цену нельзя без оснований, описанных выше.
Когда собственник НЕ имеет права повышать арендную плату
Собственник не имеет права повышать арендную плату, если:
- договор действует и пункта о повышении в нём нет;
- повышение происходит чаще, чем указано в договоре;
- собственник ссылается на:
- инфляцию;
- рост рынка;
- повышение ключевой ставки;
- подорожание коммунальных услуг
— без соответствующего пункта в договоре;
- требуют платить больше «с этого месяца», без письменных уведомлений и документов.
Фраза «всё подорожало» не даёт собственнику юридического права повышать аренду.
Имеет ли право собственник повысить аренду без согласия арендатора
- ❌ нет, если в договоре нет пункта об изменении арендной платы;
- да, если такой пункт есть и соблюдена процедура.
Если пункт есть, собственник обязан:
- уведомить арендатора в форме, указанной в договоре;
- соблюсти срок уведомления;
- применять новую цену только с момента, указанного в договоре.
Если процедура нарушена — повышение считается незаконным.
Что делать арендатору, если собственник требует повышение арендной платы
- Проверить договор
Ищите пункт об изменении арендной платы, периодичность и порядок уведомления. - Попросить письменное основание
Требование «на словах» не имеет юридической силы. - Продолжать платить прежнюю сумму
Пока дополнительное соглашение не подписано, арендатор вправе платить по старой ставке. - Принять решение
Согласиться и подписать допсоглашение — или отказаться и готовиться к переезду после окончания договора.
Важно:
отказ от повышения сам по себе не является нарушением договора.
Досудебная претензия (шаблон): что делать, если собственник настаивает?
Если собственник продолжает требовать повышение без законных оснований, можно направить досудебную претензию.
📄 Здесь можете скачать шаблон досудебной претензии к собственнику, при повышении арендного платежа без оснований.
Это официальный письменный документ, в котором фиксируется позиция арендатора:
- договор действует;
- оснований для повышения нет;
- арендная плата подлежит уплате в прежнем размере.
На практике в большинстве случаев этого достаточно, чтобы собственник прекратил давление и передумал повышать аренду.
Шаблон досудебной претензии, нужно:
- заполнить;
- направить собственнику;
- сохранить как доказательство своей позиции.
Судебная практика: как решают такие споры
Ниже собрана свежая судебная практика по делам, где суды рассматривают – имеет ли право собственник повышать арендную плату (нажмите что бы раскрыть):
Санкт-Петербург, 2025 – Дело о чрезмерном повышении (злоупотребление правом).
Арендодатель при продлении краткосрочного договора потребовал увеличить плату более чем на 50% относительно прежней ставки. Наниматель не согласился и обратился в суд. Суд признал столь резкое повышение несправедливым. Было указано, что рост аренды значительно выше рыночного может являться злоупотреблением правом со стороны наймодателя. Повышение платы более чем на половину от изначальной суммы суд расценил как необоснованное.
Итог: условие о повышении ставки признано недействительным в части размера повышения; наймодатель вынужден оставлять прежнюю плату или разумно её индексировать.
Нижегородская область, декабрь 2024 – Дело о взаимном согласовании vs. одностороннее изменение.
Индивидуальный предприниматель-собственник сдал нежилое помещение, договором предусматривалось повышение аренды по соглашению сторон не чаще раза в год (не более 3%). Арендодатель попытался через суд добиться увеличения ставки на 3%, ссылаясь на инфляцию, после отказа арендатора подписать допсоглашение. Первая инстанция и апелляция (арбитраж) стали на сторону истца и внесли изменения в договор, сочтя, что наличие пункта об изменении «по соглашению» обязывает стороны достигнуть такого соглашения. Однако кассация (17.12.2024, Волго-Вятский округ) отменила эти решени. Суд указал: само по себе включение условия о возможности изменения аренды по соглашению не обязывает заключать допсоглашение в будущем. Отказ нанимателя согласиться на увеличение – это реализация его права, а не злоупотребление.
Итог: в одностороннем порядке через суд изменение платы не произведено; повышение без согласия второй стороны признано неправомерным.
Ростов-на-Дону, март 2025 – Дело о повторном повышении в течение года.
Арендодатель в одностороннем порядке повышал плату дважды за год, хотя договор (и закон) допускали изменение цены не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК РФ). Наниматель после первого повышения согласился и платил, но второе увеличение (ранее чем через год) отверг. Суд поддержал арендатора: повторное изменение аренды в течение одного года нарушает требование ч.3 ст.614 ГК РФ и условия договора. Односторонний порядок допускается только в пределах, установленных соглашением, и с периодичностью не чаще оговорённой.
Итог: во взыскании задолженности по второй (преждевременной) индексации отказано; арендатор правомерно оплатил по старой ставке.
Пермский край, август 2023 – Дело о пределе индексации по договору.
Договор найма предусматривал максимальный процент повышения (например, «не более 5% раз в год»). Столкнувшись с ростом цен, наймодатель повысил плату на 8% и потребовал от квартиросъёмщика доплаты. Суд общей юрисдикции встал на сторону нанимателя: увеличение ставки сверх предусмотренного договором предела незаконно. Если прямо указан максимум индексации, арендодатель не вправе его превышать без согласия оппонента.
Итог: обязательства нанимателя ограничены 5% индексацией; взыскание дополнительной 3% надбавки судом не допущено.
Западно-Сибирский округ, май 2024 – Дело о злоупотреблении правом при разрыве договора.
Арендодатель необоснованно увеличил арендную плату в одностороннем порядке, а когда арендатор отказался оплачивать “надбавку”, воспользовался договорным правом на односторонний отказ (расторжение) из-за просрочки платежа. Суд расценил такие действия как злоупотребление правом со стороны наймодателя. Поскольку просрочка платежа была спровоцирована незаконными требованиями самого арендодателя, его последующее одностороннее расторжение не получило судебной защиты.
Итог: договор аренды сохраняет силу на прежних условиях; попытка сначала самовольно поднять цену, а затем прекратить договор за неуплату этой увеличенной суммы признана недобросовестной. Суд отказал во выселении/взыскании, восстановив права арендатора.
Суды в подобных ситуациях придерживаются стабильной позиции:
- если в договоре нет пункта о повышении — требования собственника признаются незаконными;
- арендатор вправе платить прежнюю сумму до изменения договора;
- одностороннее повышение без оснований не подлежит взысканию.
Проще говоря, суды системно встают на сторону арендатора, если договор не предусматривает иное.
Калькулятор переплаты: стоит ли соглашаться на повышение
Перед тем как соглашаться, полезно посчитать реальные цифры.
В статье предусмотрен калькулятор переплаты, который показывает:
- сколько вы переплатите до конца договора;
- насколько эта сумма сопоставима со стоимостью переезда.
Частые вопросы
Имеет ли право собственник повышать аренду раньше года?
Да, если это прямо указано в договоре. Если нет — нет.
Может ли собственник повысить аренду после ремонта?
Только с согласия арендатора или если это предусмотрено договором.
Можно ли отказаться от повышения и не съезжать?
Да, до окончания срока договора, если вы не нарушаете его условия.
Законно ли повышение “задним числом”?
Нет. Арендная плата меняется только с даты, указанной в соглашении или договоре.
Итог
Имеет ли право собственник повышать арендную плату?
Да — но только в строго определённых случаях.
Во всех остальных ситуациях арендатор вправе:
- не соглашаться;
- платить прежнюю сумму;
- защищать свою позицию письменно и юридически корректно.
Стратегический маркетинг в недвижимости. Курирую агентства, создаю системы продаж и аналитики для застройщиков. Выращиваю сообщество профессиональных участников рынка недвижимости и рассказываю об этом в соц.сетях. (Иван из Еревана)
