Собственник квартиры считает, что раз жильё его, он может приходить в любое время, проверять порядок ли у вас, забирать вещи или просто «заглянуть». Пока вас нет дома… Возникает ключевой вопрос: может ли арендодатель приходить в квартиру по своему желанию, если она находится в аренде?
Пару месяцев назад заехали с парнем в съемную квартиру, и хозяева сказали, что приходить и проверять квартиру не будут и уверяли, что они не сумасшедшие. Однако почти каждую неделю им нужно забрать то какую-то кастрюлю, то старый хлам с балкона, то видите ли рядом проходила и решила взять какую-то часть от чего-то. Скажите, у меня паранойя или нам пора съезжать с этой квартиры?
Неожиданный для владельца квартиры ответ: в большинстве случаев — нет. Ниже подробно разбираем, что говорит закон, какие есть исключения и что делать, если арендодатель нарушает границы.
Короткий ответ на главный вопрос
Может ли арендодатель приходить в квартиру без предупреждения?
Нет, это незаконно и нарушает право арендатора на неприкосновенность жилища. Ниже приведена правовая база (законы), на которую вы можете ссылаться.
Может ли арендодатель приходить в квартиру, когда арендатора нет дома?
Тоже нет, даже если квартира является его собственностью. Он путает право собственности с правом пользования.
Когда арендодатель всё-таки может войти без согласия?
Только при чрезвычайной ситуации, когда есть угроза людям или имуществу: пожар, потоп, авария, утечка газа.
«моя квартира» ≠ «могу приходить когда хочу»
Это главный юридический момент, из-за которого возникает большинство конфликтов.
После заключения договора найма:
- право собственности остаётся у арендодателя;
- право владения и пользования переходит к арендатору.
Это прямо следует из статьи 671 Гражданского кодекса РФ, которая регулирует договор найма жилого помещения. Квартира передаётся нанимателю для проживания, а значит — становится его жилищем на срок аренды.
Что это означает на практике
С момента передачи квартиры арендатору:
- только он определяет кто, когда и на каких условиях может входить в жильё;
- собственник утрачивает право свободного доступа;
- любые визиты возможны только по согласию арендатора.
С юридической точки зрения сданная квартира — это уже жилище арендатора, а не «пустой объект недвижимости».
Неприкосновенность жилища: какие законы защищают арендатора
Конституция РФ
- Статья 25 Конституции РФ
Жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в него против воли проживающих лиц. - Статья 23 Конституции РФ
Гарантирует право на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну.
Арендатор, проживающий в квартире на законных основаниях, полностью подпадает под эту защиту.
Гражданский кодекс РФ
- Статья 671 ГК РФ (глава 35)
Закрепляет, что жилое помещение передаётся нанимателю во владение и пользование.
Это ключевая норма, на которую опирается судебная практика.
Уголовный кодекс РФ
- Статья 139 УК РФ — незаконное проникновение в жилище
Предусматривает штраф, обязательные или исправительные работы, а в отдельных случаях — арест.
Важно: речь не идёт о том, что любого собственника автоматически посадят. Но сама норма показывает, что проникновение без согласия — не безобидное действие.
Позиция Верховного суда
В Определении Верховного суда РФ от 11 июня 2019 г. № 25-КГ19-3 указано:
проникновение собственника в сданную квартиру без согласия нанимателя нарушает право на неприкосновенность жилища, гарантированное Конституцией РФ.
Это сильный аргумент, который используют суды по всей стране.
Когда арендодатель может приходить в квартиру, а когда — нет
Арендодатель не имеет права:
- приходить без предупреждения;
- заходить в квартиру, когда арендатора нет дома;
- проводить «проверки» состояния жилья без согласования;
- приходить «за деньгами» в любое удобное для себя время;
- забирать свои вещи без договорённости;
- приводить третьих лиц (родственников, риэлторов, покупателей);
- менять замки, устанавливать камеры, оставлять вещи «на хранение».
Арендодатель может приходить:
- по предварительной договорённости;
- в согласованное время;
- в присутствии арендатора;
- в случае чрезвычайной ситуации.
Что считается чрезвычайной ситуацией
- пожар;
- затопление;
- утечка газа;
- авария, угрожающая соседям или дому.
Во всех остальных случаях вход без согласия — нарушение закона.
Как это выглядит в реальной жизни: типовые ситуации
«Хозяин утверждает, что ключа у него нет, но явно кто-то был»
Одна из самых распространённых историй. Арендаторы замечают:
- переставленные вещи;
- открытые шкафы;
- пропажу мелочей.
Формально доказать визит сложно, если нет камер или свидетелей. На практике такие ситуации часто заканчиваются конфликтом или отъездом арендатора.
«Утверждал, что у него даже ключа нет. Спалился в своей услужливости. Привёз чайник, пока меня не было. Потом стиральную машину — но никто не пришёл её устанавливать, а я дома просидела целый день, ожидая их»
«Бабушка-хозяйка приходит в любое время проверить квартиру»
Классический сценарий: собственница считает квартиру «своей» и заходит:
- без звонка;
- несколько раз в месяц;
- под любым предлогом.
Юридически она неправа, но заставить человека соблюдать границы без конфликта бывает трудно.
«…вчера утром хозяйка врывается в 8 утра, забегает к ним в спальню и говорит: “А вы знаете, что у вас там в зале какие-то девочки лежат?”»
«Мы уехали, а уведомление с камеры показало визит хозяина»
Современная версия проблемы. Камеры, датчики движения, умные замки фиксируют визиты, о которых арендодатель предпочёл бы умолчать.
Факт нарушения есть, но дальше возникает вопрос: что делать с этим фактом.
С мужем ездили на дачу, предупредили хозяйку кв , что 5 дней нас не будет. Проходит два дня и на телефон приходит уведомление от камеры, что сработал датчик . смотрим камеру , а там: зашла значит хозяйка квартиры , прошла в комнату и начала открывать шкафы, даже видимо руки не помыла после улицы! Мы были в шоке, меня аж трясло. Думаем как правильно поступить, вообще, это нарушение закона и договора, с другой стороны сейчас ей предъявим , она может обидеться или вообще поругаемся и скажет чтобы мы съезжали, а мы не хотим искать сейчас кв . Но и оставлять эту ситуацию мы не хотим просто так. Как правильно поступить ? Камера у нас стоит на столе, выглядывая из за телевизора, ее видно , так как не скрытая( ее по закону нельзя), но она видимо не заметила камеры. После того как пролазила в шкафах, ничего не брав, ибо документы спрятаны , а украшения не решилась она трогать видимо , пошла наверное смотреть кухню и тд, но это не видно на камере .
«В договоре всё прописано, но арендодатель игнорирует условия»
Даже чёткие пункты договора не всегда останавливают. Закон на стороне арендатора, но его нужно применять, а это требует времени, нервов и ресурсов.
Что обязательно прописывать в договоре аренды
Чтобы минимизировать риски, в договоре стоит закрепить:
- Периодичность визитов (например, не чаще одного раза в месяц).
- Обязательное предварительное согласование даты и времени.
- Присутствие арендатора при осмотре.
- Отдельный пункт о чрезвычайных ситуациях.
Грамотно составленный договор не гарантирует идеального поведения собственника, но даёт сильную правовую позицию. Если там будет написано что бабуля может заходить раз в месяц по предварительному уведомлению и вы сами под этим подписались, её визиты станут законными. Может ли арендодатель приходить в квартиру и как часто, надо сразу прописывать в доворе, который он сам, своей рукой подписывает.
Что делать, если арендодатель приходит без предупреждения
- Фиксируйте нарушения
Переписка, видео, фото, показания соседей — всё имеет значение. - Уведомите письменно
Спокойно, без эмоций, со ссылкой на договор и право на неприкосновенность жилища. - Обозначьте последствия
Расторжение договора, обращение в полицию или суд часто останавливают дальнейшие визиты. - Оцените реальную цену конфликта
Иногда самый рациональный вариант — съехать, если собственник системно нарушает границы. Тут у нас есть калькулятор, который показывает когда съехать выгоднее, а когда нет, просто вместо повышения считайте потраченые рабчие часы.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли не пускать арендодателя, если он пришёл без предупреждения?
Да, вы имеете полное право не открывать дверь.
Можно ли поменять замок в съёмной квартире?
Только если это согласовано и не запрещено договором.
Если в договоре написано, что собственник может приходить в любое время — это законно?
Да, если арендатор добровольно это подписал.
Можно ли вызвать полицию?
Да, особенно если собственник пытается попасть в квартиру против вашей воли.
Важный вывод
В этой статье детально разобрана правовая база и практика: может ли арендодатель приходить в квартиру и в каких случаях это допустимо.
Но важно понимать реальность:
закон работает эффективно только тогда, когда вы готовы его применять. Если перед вами неадекватный собственник, который игнорирует договор и границы, часто дешевле по времени и нервам съехать, чем годами воевать за правоту.
Это не отменяет ваших прав — это вопрос рационального выбора.
Стратегический маркетинг в недвижимости. Курирую агентства, создаю системы продаж и аналитики для застройщиков. Выращиваю сообщество профессиональных участников рынка недвижимости и рассказываю об этом в соц.сетях. (Иван из Еревана)
