Если вы сейчас ищите «эксклюзивный договор на продажу квартиры с агентством недвижимости как расторгнуть», значит, где-то уже подписали бумаги, а продажи нет — есть только ощущение, что агентство недвижимости, как собака на сене, и сами ничего не делают что бы продать, и вам по факту запрещают (либо плати комисию все равно). Агентство грозит штрафами и рассказывает, что «эксклюзив — это святое». Разумеется, часто это остается пустыми угрозами.
Разберёмся, что правда, что манипуляция и как пошагово выйти из эксклюзивного договора с минимальными рисками.
Что такое эксклюзивный договор и чем он опасен для собственника:
Эксклюзивный договор на продажу квартиры — это чаще всего договор возмездного оказания услуг, но с одним жёстким условием:
- право продажи квартиры на период договора закреплено только за этим агентством,
- агентство обычно претендует на комиссию, даже если покупателя вы нашли сами,
- договор заключается на определённый срок (чаще 3–6 месяцев, иногда дольше).
На практике в такие договоры часто зашивают:
- штраф за одностороннее расторжение;
- запрет продавать квартиру самостоятельно в период действия эксклюзива и даже какое-то время после;
- обязанность платить полную комиссию, если вы «нарушили эксклюзив и продали сами или через другое агентство».
Можно ли расторгнуть эксклюзивный договор на продажу квартиры?
Коротко: да, можно, ниже 6 шагов, как это сделать легально.
Согласно ст.32 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 18.07.2019) о защите прав потребителей и ГК РФ заказчик вправе отказаться от договора об оказании услуг в любое время, но с обязанностью оплатить только фактически понесённые исполнителем расходы.
Что это значит на человеческом:
- агентство не может законно «держать» вас в договоре силой;
- любые запреты на расторжение противоречат базовой логике потребительского законодательства;
- платить нужно не «штраф за отказ», а реальные подтверждённые расходы, если они были.
Если, как чаще всего бывает, агентство даже не пыталось ничего продать, а только выложили на Avito обявление, доказать что понесли расходы, они не смогут и не будут пытаться.
Если агентство добросовестно предпринимало попытки продать ваш обьект, лучше всего возместить эти расходы, тут можем намекнуть, что реклама покупается пакетами, отдельную стоимость «именно вашего» объявления вычленить сложно.
Как на практике реагируют агентства, когда вы пытаетесь расторгнуть эксклюзив?
Реальный сценарий чаще всего такой:
- Сопротивляются. Ссылаются на пункты договора, пугают штрафами, «обязательной комиссией», угрозами «передадим юристам».
- Пытаются взять хотя бы что-то. «Оплатите рекламу», «компенсируйте потраченное время», «давайте половину комиссии — и расходимся».
- До суда доходит редко. Чтобы реально забрать деньги, агентству нужно:
- доказать, что работы велись;
- подтвердить расходы чеками, договорами, актами.
Чаще всего при жёсткой, но спокойной позиции собственника и законном письменном уведомлении (ниже будет образец писменного уведомления о расторжении эксклюзивного договора с агентством недвижимости) конфликт заканчивается на уровне переписки.
Пошаговая инструкция: как расторгнуть эксклюзивный договор с агентством недвижимости
Шаг 1. Спокойно перечитать договор
Нужно найти и сфотографировать/отсканировать:
- срок действия договора;
- раздел «Права и обязанности сторон»;
- условия о расторжении и сроке уведомления;
- блок про эксклюзив (запрет продавать через других);
- пункты про штрафы, неустойку, оплату расходов.
Это нужно, что для понимания, что именно агентство собирается использовать против вас.
Шаг 2. Зафиксировать основания для расторжения эксклюзивного договора на продажу квартиры с агентством недвижимости
Это не обязательно (согласно вышеупянуму закону, можно просто расторгнуть, потому что, хочу расторгнуть), но очень помогает, если дело дойдёт до спора. Основаниями могут быть:
- агент не выполняет обязательства (нет рекламы, показов, отчётности);
- систематически нарушены сроки, указанные в договоре;
- агент не выходит на связь, срывает показы;
- выяснилось, что в объявлении и переговорах используется недостоверная информация;
- изменились ваши жизненные обстоятельства (наследство, болезнь, передумали продавать).
Важно: даже без «уважительной» причины вы вправе отказаться от услуг, просто тогда вопрос расходов и неустойки может обсуждаться жёстче.
По факту причина расторжения просто задает тон в общении с агентством. Можно зайти и сказать что-то вроде: “Такое дело, я пока передумал продавать, мне кажется рынок может развернутся, подожду, посмотрю что с ипотекой, ключевой ставкой будет.”.
А можно с претензии сразу: “Вобщем хрень ваш эксклюзив, видно сразу было что вы не собирались ничего делать, а просто джали что вам кто то позвонит, все, лавочку закрываю, сам буду продавать!”, если еще чашку разбить, или дверью хлопнуть, у вас конечно выше шанс именно в конфликт вовлечь их, а не решить вопрос по расторжению договора.
Шаг 3. Подготовить письменное уведомление о расторжении эксклюзивного договора на продажу квартиры с агентством недвижимости
Это ключевой документ. В нём должно быть:
- кому: полное название агентства, ФИО директора, адрес;
- от кого: ваши ФИО, адрес, контакты;
- реквизиты договора (номер, дата, объект — квартира по адресу…);
- фраза примерно в таком духе:
«Уведомляю вас об отказе от исполнения эксклюзивного договора на продажу квартиры по адресу … от (дата) в одностороннем порядке с (дата расторжения). Основание — ст. 782 ГК РФ, ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей». Прошу считать договор прекращённым с указанной даты».
- при желании — кратко причины (невыполнение обязательств, отсутствие рекламы, нарушение сроков и т. д.);
- требование предоставить расчёт фактически понесённых расходов с подтверждающими документами (чеки, акты, договоры).
Составляете минимум в двух экземплярах.
Скачать образец письменного уведомления эксклюзивный договор на продажу квартиры с агентством недвижимости как расторгнуть
Шаг 4. Передать уведомление так, чтобы это можно было доказать
Рабочие варианты:
- лично в офис агентства — на вашем экземпляре ставят входящий номер, дату и подпись того, кто принял;
- заказным письмом с уведомлением и описью вложения по юридическому адресу компании;
Чек с почты и уведомление о вручении потом — ваши главные доказательства, что вы не «сбежали», а официально отказались от договора.
Шаг 5. Обсудить оформление расторжения и закрыть хвосты
Идеальный вариант — подписать соглашение о расторжении договора. В нём можно прописать:
- с какой даты договор считается прекращённым;
- какие суммы (если вообще какие-то) вы платите агентству;
- что стороны не имеют друг к другу претензий.
Параллельно:
- забираете оригиналы документов, если отдавали;
- отзываетe доверенности, если выдавали;
- меняете ключи/коды, если агентство имело доступ в пустую квартиру.
Шаг 6. Что делать, если требуют штраф или комиссию
Сценарии и ответы:
- В договоре прописан абстрактный штраф за отказ без привязки к расходам.
— Такой пункт можно оспаривать как нарушающий права потребителя: закон говорит об оплате фактических расходов, а не штрафа «за то, что передумали». - Агентство говорит, что «уже потратило на рекламу кучу денег», но ничего не показывает.
— Просите подтвердить траты документами: договоры с площадками, чеки, акты. Прайс-лист на сайте — не доказательство расходов именно по вашей квартире. - Вам навязывают оплату полной комиссии, хотя покупателя вы нашли сами.
— Ссылаетесь на ст. 782 ГК РФ: если результат достигнут не благодаря агенту, требование полной комиссии выглядит чрезмерным. Вопрос спорный, но в большинстве случаев суды смотрят на реальный вклад исполнителя. - Угрожают судом, «чёрным списком», «испорченной кредитной историей».
— Это манипуляции. Никакого «чёрного списка продавцов» не существует, кредитную историю такие споры не затрагивают.
Если агентство продолжает давить — опционально:
- жалоба в Роспотребнадзор;
- подготовка к суду (чаще уже после упоминания Роспотребнадзора тон резко меняется).
Таблица: типичные нарушения агентства и ваши аргументы при расторжении
| Ситуация | Ваш аргумент |
|---|---|
| Нет размещения в основных базах, объявления «висят внизу» | Агент не выполняет обязанность по продвижению объекта → вправе отказаться от договора и требовать расторжения без штрафов |
| Агент не выходит на связь, срывает показы | Нарушение условий договора и принципа добросовестности → основание для одностороннего отказа |
| В рекламе указана неверная цена/площадь | Некорректная информация может повлечь ответственность для вас → есть смысл прекращать сотрудничество |
| Агентство навязывает заниженную цену «ради быстрой сделки» | Конфликт интересов, можно ссылаться на утрату доверия и нарушенные договорённости |
Частые вопросы про расторжение эксклюзивного договора на продажу квартиры с агентством недвижимости
Можно ли расторгнуть эксклюзивный договор до окончания срока?
Да. Закон даёт право отказаться от договора об оказании услуг в любой момент, вопрос только в объёме компенсируемых расходов.
Может ли агентство запретить продавать квартиру самому после расторжения?
После того как договор прекращён, запрет нелегитимен. Важно зафиксировать факт расторжения письменно и иметь подтверждение вручения уведомления.
Что, если я продам квартиру во время действия эксклюзива?
Это сложнее: формально вы нарушаете договор, и агентство может требовать оплату комиссии. В каждом случае нужно смотреть формулировки в договоре и объём реально оказанных услуг.
Нужно ли идти к нотариусу?
Нет, достаточно письменного уведомления и, по возможности, соглашения о расторжении. Нотариус не нужен.
Стоит ли подписывать новый эксклюзив, пока старый не закрыт?
Нет. Сначала — расторжение и фиксация этого на бумаге, уже потом — новые договоры.
Стратегический маркетинг в недвижимости. Курирую агентства, создаю системы продаж и аналитики для застройщиков. Выращиваю сообщество профессиональных участников рынка недвижимости и рассказываю об этом в соц.сетях. (Иван из Еревана)
