Как проверить застройщика? В этой статье чек лист из 10 простых пунктов, по которым любой человек без специального образования, имея интернет и несколько часов времени, сможет самостоятельно проверить застройщика. От ответа на него зависит, получите ли вы ключи от готовой квартиры или будете годами выбивать деньги из застройщика-банкрота. Ниже — понятная пошаговая схема из 10 шагов, как проверить надёжность застройщика при покупке новостройки, даже если вы не юрист и первый раз связываетесь с долёвкой.
Зачем проверять застройщика перед покупкой квартиры?
Покупка квартиры в новостройке — это не только про планировку и вид из окна. Это ещё и про риск. На сталии котлована, квартиры дешевле не потому что надо будет подождать, а потому что всегда есть шанс что недостроят. У знаменитой Бурдж Халифы возник дефицит в полтора миллиарда долларов, и если бы проект не был главной витриной города, стоял бы сейчас там огромный недострой. Поэтому вопрос «как проверить застройщика при покупке квартиры» всегда должен идти раньше, чем «где подписать ДДУ».
Зачем тратить время на проверку:
- снизить риск банкротства застройщика и долгостроя;
- понять, реально ли дом достроят в срок;
- оценить качество строительства по прошлым объектам;
- убедиться, что у компании вообще есть право строить на этой земле.
По сути, вы проверяете три вещи:
- Кто они юридически — нормальное ли юрлицо, кто учредители, нет ли шлейфа из банкротств.
- Имеют ли право строить именно тут — земля, разрешение на строительство, проектная декларация.
- Могут ли они технологически и финансово довести дом до конца — прошлые объекты, суды, долги, аккредитация в банках.
Шаг 1. Где искать информацию о застройщике: официальные сервисы и открытые источники
Если вы хотите понять, как проверить застройщика на надёжность, начинайте не с отзывов на форумах, а с официальных источников:
- наш.дом.рф / Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС);
- Единый реестр застройщиков;
- сайт ФНС и ЕГРЮЛ;
- Федресурс (банкротства);
- картотека арбитражных дел и сайт судебных приставов;
- официальные сайты региональных властей и профильных ведомств.
Давайте по порядку.
ЕИСЖС на наш.дом.рф: как проверить застройщика на дом.рф?
Чтобы понять, как проверить застройщика на дом.рф (помним с кем аффилирован этот портал), идёте на портал наш.дом.рф и используете несколько сервисов (нужно долистать в самый низ):
Единый реестр застройщиков.
Здесь видно:
- полное название компании;адрес и контакты;учредителей;список текущих и сданных объектов;стаж работы.
В реестр попадают компании со стажем деятельности более 3 лет и соответствующие требованиям закона 214-ФЗ. Если застройщика там нет — это красный флаг.
Если вы вбиваете в поиске «как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке» — первый шаг всегда наш.дом.рф / ЕИСЖС.
Единый реестр проблемных объектов.
Показывает, какие дома:
- не сданы в срок;
- стоят замороженными;
- связаны с банкротством застройщика.
ФНС и ЕГРЮЛ: кто вообще подписывает с вами договор
Следующий шаг — проверить, с кем именно вы заключаете договор. Это критический момент: юрлицо в ДДУ должно быть связано с тем, кто владеет землёй и реально строит дом.
- На сайте ФНС заказываете выписку ЕГРЮЛ по ИНН или ОГРН застройщика.
Там смотрим:- дату регистрации компании;
- уставный капитал;
- директора и учредителей;
- виды деятельности;
- адрес регистрации (нет ли признаков «массового адреса»).
- Дальше — гуглите учредителей и директора:
- участвовали ли раньше в стройках;
- нет ли связей с компаниями-банкротами и долгостроями;
- как часто менялись учредители и руководители.
Если в истории всплывают компании, которые уже обанкротились или оставили после себя проблемные объекты — это серьёзный повод задуматься.
Как проверить застройщика на банкротство и долги
Частый запрос — «как проверить застройщика на банкротство», и это не паранойя, а нормальная гигиена перед сделкой.
Проверяем три блока (все ссылки в начале статьи):
- Федресурс.
Смотрите, нет ли сообщений:- о введении процедур банкротства;
- о признаках неплатёжеспособности;
- о реструктуризации долгов.
- Картотека арбитражных дел.
Смотрим, сколько исков к компании:- от подрядчиков (неоплата работ);
- от дольщиков;
- от банков.
- Сайт ФССП (приставы).
Проверяете, какие исполнительные производства открыты:- много ли долгов и на какие суммы;
- есть ли свежие и крупные взыскания.
Если вам нужно максимально строго подойти к вопросу «как проверить застройщика при покупке квартиры на этапе строительства», блок «суды + Федресурс + приставы» обязателен.
Шаг 2. Документы застройщика: что запросить и что в них смотреть
Дальше переходим к самому неинтересному, но важному — бумажкам.
Чтобы реально проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке, вам нужны:
- устав компании;
- выписка ЕГРЮЛ;
- разрешение на строительство;
- документы на землю (право собственности или аренды);
- проектная декларация;
- проект ДДУ.
Часть документов должна лежать на сайте застройщика. Остальное вы вправе запросить в офисе продаж.
Связь юрлица в договоре с владельцем земли и объекта
Первый базовый вопрос:
юрлицо в ДДУ и владелец земли/объекта — это одна и та же конструкция или нет?
Проверяем:
- кто указан в договоре долевого участия;
- кто владеет земельным участком (через выписку ЕГРН);
- есть ли между ними связь: группа компаний, аффилированность, один и тот же бенефициар.
Если в договоре фигурирует небольшое юрлицо «прокладка», а земля принадлежит вообще другой компании, и это никак не объясняется — риск. В случае проблем судиться будете с тем, с кем подписан договор, а не с «большим брендом на фасаде».
Права на землю и «мутки» с её назначением
Второй критически важный блок проверки застройщика:
- Земля в собственности или долгосрочной аренде?
- Разрешённый вид использования — многоквартирный дом, а не ИЖС/сельхоз/что-то ещё?
- Не менялось ли назначение земли странным образом в последние месяцы?
Как проверить:
- Заказываете выписку ЕГРН по участку на сайте Росреестра.
Вас интересуют разделы:- «Права и ограничения»;
- история перехода права;
- вид разрешённого использования.
- Смотрите градостроительные регламенты:
- не противоречит ли проект этажности и пятну застройки правилам;
- нет ли явного нарушения по плотности застройки, парковкам, озеленению и т.д.
Если вы видите, что участок недавно перевели из одной категории в другую, всё делалось в спешке, а объект уже активно продают — это повод отложить сделку и дополнительно консультироваться.
Разрешение на строительство и проектная декларация: что там важно
Проектная декларация — главный документ о проекте. Через него удобно объяснить простыми словами, как проверить надежность застройщика при покупке новостройки.
В декларации смотрим:
- этапы строительства и срок сдачи;
- адрес и параметры объекта (этажность, количество секций, тип помещений);
- сведения о застройщике;
- финансовые показатели, собственные средства;
- подрядчиков и генподрядчика;
- информацию о предыдущих проектах.
Разрешение на строительство должно:
- быть выдано уполномоченным органом;
- соответствовать участку и проекту;
- не иметь истёкших сроков.
Если в проектной декларации всё выглядит идеально, но по факту стройка стоит уже полгода, а в ЕИСЖС висят «жёлтые маячки» — верим не бумаге, а реальности.
Шаг 3. Кто реально строит дом и какое у них качество
Важно понимать: застройщик/девелопер чаще всего не строит сам. Строят:
- генподрядчики;
- субподрядчики.
Поэтому в схеме проверки обязательно:
- Узнать, кто генеральный подрядчик по проекту.
- Посмотреть его прошлые объекты:
- съездить к сданным домам;
- оценить фасады, подъезды, инженерные системы;
- поискать отзывы жильцов.
То есть если вы думаете, как проверить застройщика перед покупкой квартиры, проверяете не только бренд на билборде, но и тех, кто реально кладёт кирпичи и тянет коммуникации.
Шаг 4. Аккредитация в банках: плюс, но не бронежилет
Отдельный частый запрос — «как проверить аккредитацию застройщика в банке» и «как проверить аккредитацию застройщика в Сбербанке».
Здесь логика простая:
- Если проект профинансирован крупным банком и есть эскроу-счета, банк уже сделал часть проверки за вас: смотрел финансовую модель, документы на землю, разрешения.
- Если квартиры аккредитованы в нескольких банках (Сбербанк, ВТБ, Дом.РФ и др.) — это дополнительный плюс.
Как проверить:
- зайти на сайт банка, в раздел ипотеки — там часто есть список аккредитованных ЖК;
- уточнить у менеджера банка, действительно ли конкретный корпус аккредитован;
- запросить у застройщика подтверждающие документы.
Но важный момент: аккредитация не отменяет личной проверки.
Бывают истории, когда объект поддерживают «потому что он, чей надо», закрывая глаза на сомнительные операции с землёй. Сегодня «кто надо» есть, завтра — в овраге лошадь доедает, а ипотеку за недострой платить всё равно вам. Поэтому аккредитацию используем как фильтр, но не как гарантию.
Шаг 5. Признаки проблем и возможного банкротства застройщика
Чтобы разобраться, как проверить застройщика на банкротство и возможные проблемы, смотрим на симптомы:
- затяжные задержки по срокам строительства, не объяснённые публично;
- остановка работ на площадке, неработающие камеры;
- агрессивные скидки 20–30% на массовый объём квартир;
- рост количества исков в арбитражной картотеке;
- «маячок» о проблемности объекта в ЕИСЖС;
- упоминания о введении процедур банкротства на Федресурсе.
Люди иногда забивают в поиск что-то вроде «как проверить застройщика надежность 2051» — имея в виду конкретный корпус или дом. Но алгоритм проверки всегда один и тот же: документы, земля, суды, реестр застройщиков, наш.дом.рф, банки.
Шаг 6. Репутация и онлайн-след: что говорят клиенты и рынок
После формальной проверки есть смысл посмотреть человеческий слой:
- отзывы в соцсетях и на независимых площадках;
- чаты дольщиков в мессенджерах;
- упоминания в СМИ и профильных блогах;
- открытость компании: есть ли живые спикеры, комментируют ли сложные темы, выходят ли на диалог.
Важно: не верьте одному фанату или одной истеричке. Смотрите на тенденцию: много жалоб на одно и то же, игнор дольщиков, постоянные обещания без конкретики — всё это признаки, что риски сильно выше среднего.
Шаг 7. Как проверить площадь квартиры в новостройке при приёмке от застройщика
Отдельный, но часто встречающийся запрос — «как проверить площадь квартиры в новостройке при приемке квартиры от застройщика». Это уже этап после стройки, но логично вписывается в контроль качества.
Базовая схема:
- Берёте проектную документацию и план вашей квартиры из ДДУ.
- На приёмку приходите с:
- рулеткой или лазерным дальномером;
- чек-листом по замерам;
- при желании — с независимым специалистом.
- Замеряете:
- все стены;
- высоту потолков;
- основные помещения.
Если фактическая площадь меньше, чем в договоре, смотрите, что именно написано в ДДУ: как трактуется отклонение и какие у вас есть права (перерасчёт, отказ и т.д.). Но это уже тема для отдельной подробной инструкции. Лучше всего на приемку приходить со специальным человеком. Поищите в соцсетях по запросу “сопроводжение при приемке квартиры”, “Приемка новостроек” и т.д. Обязательно найдется там добрый человек который спит в обнимку с лазерним нивелиром и снимает ролики “как вас обманывает застройщик”. Его услуги вам потом скорее всего компенсирует застройщик, потому что при приемке качество все таки редко соответвтует заявленному. Хоть выбьете себе компенсацию.
Краткий чек-лист: как проверить застройщика при покупке квартиры
Чтобы не утонуть в деталях, собираем всё в один список. Если вы хотите понять, как проверить надежность застройщика при покупке квартиры в новостройке, проходите по пунктам:
| № | Что сделать | Где/как проверить | Что важно учесть или что насторожит |
|---|
| 1 | Пробить застройщика в ЕИСЖС | наш.дом.рф → Единый реестр застройщиков | Если застройщика нет в реестре — тревожный сигнал о непрозрачности или нарушении требований |
| 2 | Проверить, нет ли объекта в реестре проблемных | наш.дом.рф → Реестр проблемных объектов | Объект отмечен как проблемный, задержки, банкротство — высокий риск |
| 3 | Проверить юрлицо: дата регистрации, уставный капитал | ФНС, выписка ЕГРЮЛ | Малый капитал, частые смены директора, связи учредителей с проблемными компаниями |
| 4 | Проверить банкротства, иски, долги | Федресурс, картотека арбитражных дел, сайт приставов | Много исков подрядчиков/дольщиков, исполнительные производства, признаки неплатёжеспособности |
| 5 | Сопоставить юрлицо в ДДУ и владельца земли | Выписка ЕГРН по участку | Юрлицо в договоре не совпадает с собственником или схема запутанная, подозрительные переходы прав |
| 6 | Проверить назначение земли и параметры проекта | ЕГРН + градостроительные регламенты | Земля с неверным назначением, несоответствие этажности, пятну застройки, плотности, озеленению |
| 7 | Изучить разрешение на строительство и проектную декларацию | наш.дом.рф + сайт застройщика | Истёкшее разрешение, отсутствие данных о подрядчиках, нереалистичные сроки, нет прозрачности финансов |
| 8 | Посмотреть, кто реально строит дом | Проектная декларация + поиск по генподрядчику + отзывы | Генподрядчик с плохой историей, долгострои, жалобы — риск снижения качества и задержек |
| 9 | Проверить аккредитацию застройщика в банках | Сайты крупных банков, в т.ч. Сбербанк, ВТБ, Дом.РФ | Нет аккредитации ни в одном крупном банке — минус; но не останавливаться только на этом, всё равно свою проверку делать |
| 10 | Оценить репутацию и подготовиться к приёмке | Чаты дольщиков, соцсети, отзывы; чек-лист на приёмку квартиры | Много жалоб, игнорирование дольщиков; заранее продумать проверку площади и качества работ |
Стратегический маркетинг в недвижимости. Курирую агентства, создаю системы продаж и аналитики для застройщиков. Выращиваю сообщество профессиональных участников рынка недвижимости и рассказываю об этом в соц.сетях. (Иван из Еревана)
