Вопрос «как удерживать арендатора на долгий срок» напрямую влияет на доходность. Если убрать фантазии про «пассивный доход» и реально посчитать сколько приносит арендная квартира в Москве и Санкт-Петербурге, средняя чистая доходность квартиры — около 5% годовых в рублях.
Сейчас это даже не доходность, просто ваши деньги медленнее съедает инфляция.
И именно поэтому простои, совсем убивают экономику аренды:
- 1 пустой месяц = минус ≈0,4–0,5% годовой доходности
- 2 месяца = минус до 1%
- плюс расходы на поиск
- плюс риск нового проблемного арендатора
- плюс износ и нервы
Что бы медленнее терять деньги, нужно понимать как удерживать арендатора на долгий срок, чтобы квартира работала как актив, а не как источник мелких расходов.
Все хотят одного и того же арендатора: аккуратного, платёжеспособного, спокойного, который живёт годами. Желательно, конечно, это молодая семья из двух человек, без детей, животных, друзей и вредных привычек, где женщина домохозяйка и следит за домом круглосуточно, а мужчина топ менеджер с большой зарплатой, и навыками любого мелкого ремонта сантехники, электрики, отделки и т.д.
И тут встает вопрос. Вы то им зачем? Чем привлекательнее арендатор, тем лучше условия ему дают ваши конкуренты, и проще съехать.
Мы разобрали топ 50 причин, почему арендаторы съезжают — и оставили только то, на что вы можете повлиять
Какие данные использовали:
- отзывы арендаторов на Avito и Яндекс Картах
- типичные жалобы в Telegram-чатах арендаторов
- реальные кейсы долгосрочной аренды в России и СНГ
Из 50 причин отъезда мы убрали всё, что не зависит от владельца (переезд по работе, покупка своего жилья, смена города)
и собрали только управляемые причины — через что реально решается вопрос, как удерживать арендатора на долгий срок.
1. Хозяин = сервис, а не надзиратель
Самая частая причина съезда — не деньги, а поведение собственника.
Что выталкивает арендатора быстрее всего
- Внезапные визиты «посмотреть, как у вас дела»
- Микроменеджмент: как убираться, как жить, что можно переставлять
- Новые запреты, которых не было в договоре
- Игнор сообщений
- Грубый или снисходительный тон
Что делать, если вы хотите удерживать арендатора на долгий срок
- Осмотры только по согласованию, не чаще 1 раза в 3–6 месяцев
- Соблюдать правило: арендатор живёт своей жизнью
- Ответы на сообщения — быстро, по делу
- Никаких «я хозяин — мне можно»
Аренда — это услуга. Как только арендатор чувствует, что за ним наблюдают, он начинает искать выход. Как собственник, вы должны понимать, что на время аренды, в бытовом плане это квартира арендатора. Он решает кого приглашать в гости, как переставлять мебель, и т.д.
2. Деньги: арендаторы уходят из-за финансовой непредсказуемости
Важно понимать: одна из причин, когда подписывал договор по завышеной цене, не знал про это и когда узнал, начал искать новый вариант, но большая часть денежных споров случается не из-за оверпрайса, а и из-за непредсказуемости.
Триггеры
- Повышение аренды в середине срока
- «Всплывшие» платежи, о которых не говорили
- Споры по коммуналке
- Просьбы заплатить раньше срока
Как удерживать арендатора на долгий срок через финансы
- Фиксировать цену на срок договора
- Если индексация — прописывать заранее
- Прозрачный список платежей
- Порядок возврата залога (сроки, условия, акт)
Арендатор может платить дороже рынка, если всем доволен — но он не будет платить в ситуации неопределённости.
3. Техническое состояние: не «идеально», а стабильно
Люди редко съезжают из-за одной поломки, но обычно уже после третьего стресса по поводу поломок и незапланированного ремонта, арендатор начинает искать другой вариант.
Они съезжают, когда поломки повторяются, а хозяин не реагирует.
Критичные точки
- Холод зимой, продувающие окна
- Протечки, слабая электрика
- Плесень, запахи, плохая вентиляция
- Дешевая фурнитура и расходники
- Дешевая/старая бытовая техника
Минимум действий с максимальным эффектом
- Ежегодный чек-ап квартиры
- Устранение «точек раздражения» (свет, запахи, окна, дверь)
- Контакты мастеров заранее
Делая ремонт в квартире, которую вы планируете сдавать в аренду, постарайтесь использовать практичные и долговечные материалы, технику и фурнитуру. Они не должны быть дорогими, они должны быть надежными. Это напрямую влияет на то, как удерживать арендатора на долгий срок, даже без дорогого ремонта. Посчитайте фонд амортизации и выяснится что дешевый ширпотреб часто выходит дороже среднего сегмента.
Таблица: причины съезда → что делать собственнику
| Причина, по которой съезжают | Что делать, чтобы арендатор остался |
|---|---|
| Внезапные визиты хозяина | Заходить не чаще раза в 6 месяцев по согласованию |
| Микроменеджмент | Никакого вмешательства в чужой быть |
| Повышение аренды | Фиксация цены или индексацию прописывайте заранее |
| Долгий ремонт | Контакты мастеров и возможность выбирать любого мастера |
| Плесень, запахи | Устранение причин, не маскировка |
| Шум и соседи | Честно предупреждать + алгоритм действий |
| Споры по залогу | Прописать условия возврата |
| Игнор сообщений | Быстрая и спокойная коммуникация |
Стратегический маркетинг в недвижимости. Курирую агентства, создаю системы продаж и аналитики для застройщиков. Выращиваю сообщество профессиональных участников рынка недвижимости и рассказываю об этом в соц.сетях. (Иван из Еревана)
