Окупаемость арендной квартиры в мегаполисах — показатель, который превращает недвижимость в инвестицию: чем короче срок окупаемости, тем быстрее вы возвращаете вложенные средства и начинаете получать «чистый» доход. Посчитать срок окупаемости арендной квартиры можно с помощью этого калькулятора. В отличии от средних рыночных показателей скорректированных по инфляции, посчитать окупаемость проще, и главное речь про ваши деньги, а не про странные аббревиатуры с investing.com.
Почему важно рассматривать срок окупаемости
Срок окупаемости (в годах) = цена квартиры / (ежемесячная аренда × 12).
Он показывает, сколько лет потребуется, чтобы через арендный доход вернуть вложенные деньги (если не учитывать налоги, расходы на обслуживание, инфляцию).
Дополнительно стоит считать APY (годовой процентный доход) — ориентировочно: (годовая аренда / цена квартиры) × 100%.
Примеры по городам-миллионникам
Ниже — данные из отчёта РБК:
| Город | Срок окупаемости |
|---|---|
| Санкт-Петербург | 17 лет 10 мес. |
| Волгоград | 17 лет 3 мес. |
| Москва | 17 лет 1 мес. |
| Казань | 17 лет |
| Уфа | 16 лет 9 мес. |
| Воронеж | 16 лет 2 мес. |
| Омск | 15 лет 9 мес. |
| Нижний Новгород | 15 лет 5 мес. |
| Красноярск | 15 лет 4 мес. |
| Самара | 15 лет 2 мес. |
| Ростов-на-Дону | 14 лет 8 мес. |
| Пермь | 14 лет 6 мес. |
| Краснодар | 14 лет 3 мес. |
| Екатеринбург | 13 лет 4 мес. |
| Новосибирск | 13 лет 4 мес. |
| Челябинск | 13 лет |
Контекст и дополнительные данные
Средняя окупаемость однокомнатной квартиры в городах-миллионниках в России составляет 14,5 лет. Это значит APY примерно ~6,9 % годовых (1 ÷ 14,5 ≈ 0,069).
Данные показывают, что в крупных городах срок окупаемости ближе к 17 годам — доходность низкая.
Также на уровне «более 16 лет» названы города: Казань, Уфа, Воронеж, Нижний Новгород, Красноярск, Самара, Пермь, Ростов‑на‑Дону — срок окупаемости > 16 лет.
Что это значит на практике
Инвестиция в аренду в мегаполисах: доходность ~5–6 % годовых — не плохо, но не роскошно.
Если сравнивать с альтернативами (депозиты, облигации, фондовый рынок) — нужно учитывать риски, затраты (ремонт, простои, налоги), за вычетом этих расходов может оказаться, что реальная чистая доходность уже 3-4%.
В городах с более быстрой окупаемостью (например, Челябинск) доходность выше, но и могут быть другие риски (уровень спроса, ликвидность, экономическая стабильность региона).
Для покупателя: важно не просто смотреть срок окупаемости, но рассматривать чистую доходность после расходов и рисков.
Рекомендации инвестору
- Прежде чем купить квартиру под сдачу, сделайте расчёт: цена покупки, ежемесячная арендная ставка, расходы на содержание, период простоя. Простои сильно зависят от района, комплекса, этажа и сегмента.
- Рассчитайте APY и срок окупаемости реально — с учётом налогов, коммунальных платежей, ремонта.
- Сравните рынок аренды разных городов: иногда “менее престижный” город может дать лучшую доходность.
- Подумайте о ликвидности: в мегаполисах ликвидность выше, но и цена покупки выше → срок окупаемости дольше.
Что мы поняли?
Окупаемость арендной квартиры в мегаполисах сегодня составляет в среднем около 14–17 лет — что даёт годовую доходность порядка 5–7 % (чистую 3-4%). Если хотите быстрее вернуть вложения — нужно или искать развивающиеся города, либо принимать дополнительные риски.
Перед покупкой обязательно просчитать все основные показатели: цена, арендная ставка, расходы, ликвидность — без фантазий.
Что влияет на окупаемость арендной квартиры в Москве, Петербурге, Волгограде и других городах?
Разрыв между ценой квартиры и арендной ставкой
Это главный фактор.
В Москве и Петербурге цены растут быстрее, чем аренда. Отсюда и сроки 17–18 лет.
В Волгограде и Челябинске наоборот — аренда относительно высокая, а сами квартиры дешевле → окупаемость быстрее.
Тип застройки и район
В крупных городах доходность различается по микрорайонам сильнее, чем по городам в целом.
- В Москве ЖК бизнес-класса часто дают худшую окупаемость, чем старые панельки.
- В Петербурге самые длинные сроки — в районе намывов и объектах у воды.
- В Волгограде разрыв между «верхним» и «нижним» городом огромный: центр → хуже, спальные районы → лучше.
Почему так: аренда привязана к доходам местных жителей, а цены — к девелоперам и ипотечным волнам.
Миграция и демография
Самый недооценённый фактор.
- Москва и Питер тянут людей → спрос на аренду стабилен, но высокий спрос на покупку поднимает цены → окупаемость растёт.
- Волгоград и Челябинск теряют население → жильё дешевле, но аренда держится благодаря внутренним миграциям, студентам и военному присутствию.
- Казань — сильный демографический центр → цены растут, аренда тоже, но не успевает.
Рынок труда и зарплаты
Окупаемость — зеркало экономики.
- В городах с низкими зарплатами аренда расти не может быстро — люди просто не потянут.
- Но купить квартиру в таких городах проще → лучшая доходность (пример: Челябинск).
- В Москве зарплаты высокие, аренда растёт, но цены растут ещё быстрее → эффект размывается.
Количество новостроек
Перенасыщение рынка убивает аренду.
- В Казани, Самаре и Ростове-на-Дону массовые стройки → срок окупаемости выше 16 лет.
- В Волгограде и Челябинске застройка менее активная → аренда держится.
- В Екатеринбурге и Новосибирске новостройки растут, но спрос пока успевает → в итоге окупаемость около 13–14 лет.
Сезонность и простои
Фактор, который редко считают, но который меняет математику.
- В Петербурге аренда сильно падает осенью и зимой.
- В Москве выше стабильность, но есть спад летом.
- В регионах простои — норма.
Реальная окупаемость легко увеличивается на 1–2 года из-за банальных двух месяцев простоя в год.
Ипотека и ключевая ставка ЦБ
Высокая ставка → меньше инвесторов → меньше аренды в дорогих городах → срок окупаемости растёт.
Когда ипотека дешёвая — все покупают, аренда падает, а цены растут → окупаемость тоже ухудшается.
Состояние квартиры и ликвидность формата
- Однушки окупаются быстрее всего.
- Евродвушки — популярны, но уже чуть хуже.
- Двушки и трёшки — почти всегда медленнее.
- Студии окупаются не всегда быстро — зависит от города.
Ремонт тоже влияет:
Сильно убитая квартира может простоять месяц → и минус год к окупаемости на длинной дистанции.
Локальные риски конкретных городов
Каждый город имеет «свою болячку»:
- Питер: сырость, старый фонд, высочайшая активность девелоперов.
- Москва: перегрев цен, огромная разница по районам в доходности.
- Волгоград: часть фондов проблемная, экономика нестабильная, спрос колеблется.
- Казань: гиперактивные стройки, конкуренция за арендатора.
- Ростов на Дону: сильный отток населения.
Стратегический маркетинг в недвижимости. Курирую агентства, создаю системы продаж и аналитики для застройщиков. Выращиваю сообщество профессиональных участников рынка недвижимости и рассказываю об этом в соц.сетях. (Иван из Еревана)
